Серед зобов’язань, що складають особливу частину зобов’язального права, основне місце належить договірним зобов’язанням. Цивільне законодавство України регулює велику кількість цивільно-правових договорів, серед яких слід відмітити купівлю-продаж, міну, найм (оренду), найм жилого приміщення, позичку, дарування тощо. Договір купівлі-продажу є одним з найпоширеніших договорів, що укладаються як фізичними, так і юридичними особами.
Цивільний Кодекс України (далі ЦКУ) виділяє такі види договорів купівлі-продажу:- звичайний договір купівлі-продажу,
- договір купівлі-продажу у роздрібній торгівлі,
- поставку, контрактацію сільськогосподарської продукції,
- постачання енергетичними таіншими ресурсами через приєднану мережу.
Договір купівлі-продажу є оплатним, двостороннім і консенсуальним. Сторонамидоговору купівлі-продажу є продавець і покупець. Правове регулювання у сфері купівлі-продажу є важливим напрямком цивільного права, це обумовлено тим, що договір купівлі-продажу є одним з найефективніших засобів взаємозвязку виробництва і споживання, регулятором нормального функціонування господарського комплексу країни.
Актуальність полягає в тому, що в умовах ринкової економіки договір купівлі-продажу є основним регулятором взаємовідносин між виробниками і споживачами, відносин у сфері розподілу і перерозподілу матеріальних благ, забезпечуючи вільний і оптимальний розвиток усіх форм власності, підприємництва і торгівлі.
Договір купівлі-продажу являє собою договір, за яким продавець зобовязується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобовязується прийняти майно і
сплатити за нього певну грошову суму (цивільний кодекс України, ст. 655).
Двосторонній характер купівлі-продажу зумовлює взаємне виникнення у кожної із сторін прав і обов’язків. Зокрема, укладаючи цей договір, продавець приймає на себе обов’язок передати покупцеві певну річ і водночас набуває права вимагати її оплати, а покупець, у свою чергу, зобов’язаний здійснити оплату придбаної речі і водночас набуває права вимагати від покупця її передачі.
До договору купівлі-продажу, виходячи з того, що це двосторонній правочин, застосовуються загальні вимоги ЦКУ до їх укладення, а звідси договір може укладатися як в письмовій, так і в усній формі, хоча ст. 657 ЦКУ встановлює і виняток з цього стосовно форми договорів купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. Всі вониукладаються у письмовій формі і підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. (Закон України від 2
вересня 1993 року «Про нотаріат»)
Згідно з цивільним законодавством сторонами в договорі купівлі-продажу виступають продавець і покупець. Суттєвими умовами цього договору є умови про предмет і ціну. До тих пір, поки сторони не дійдуть згоди щодо цих умов, договір не може вважатися укладеним, незважаючи на погодження інших умов (строку, місця, способу виконання тощо). Інші умови також можуть набути значення суттєвих, якщо щодо них за заявою однієї із сторін повинно бути досягнуто згоди.
Власникові не обов'язково особисто брати участь в укладенні договору купівлі-продажу. Він може здійснити ці повноваження через свого представника або комісіонера. В такому випадку покупець досягає тієї самої мети, що і при купівлі майна безпосередньо у власника, хоча й з певними особливостями. Так, при продажу майна, зданого на комісію, продавцем виступає комісіонер, а не власник такого майна.
Тому у разі виявлення відхилень від умов договору купівлі-продажу покупець звертається з претензіями до комісіонера (продавця), а не до комітента (власника). При укладенні договору купівлі-продажу продавцем через свого повіреного (на підставі договору доручення) стороною в ньому є власник, а не повірений.
Договір купівлі-продажу може укладатись у різних формах : усна, письмова, нотаріально-посвідчена. Якщо момент укладання і виконання договору співпадають, його можна укласти в усній формі, якщо не співпадають - можна укласти в письмовій формі. Що ж стосується останньої форми, вона обов'язкова при укладенні договору купівлі-продажу жилого будинку, коли однією із сторін є громадянин та в інших випадках, зазначених в законодавстві.
В юридичній практиці часто виникають різні проблеми при нотаріальному посвідчені угоди. Розглянемо, наприклад, таку ситуацію: продавець і покупець нерухомості приходять донотаріуса, що б посвідчити договір купівлі-продажу квартири.Їм підходить ціна, об’єкт. Але замість нотаріально посвідченої угоди, вони в кращому випадку, мають потрачені нерви, і угода переноситься на потім, в гіршому зірвана купівля-продажу квартири і сплачені штрафні санкції по даному договору.
Ці проблеми можуть виникнути внаслідок:- наявності зареєстрованого обтяження,
- пошкоджені правовстановлюючі документи,
- відсутністі реєстрації оцінки квартири в реєстрі фонду державного майна України,
- відсутністі згоди співвласників на купівлю продаж квартири,
- відсутністі згоди органу опіки і піклування на купівлю продаж квартири, якщо вквартирі приписані неповнолітні
- відсутністі реєстрації(приписки) продавця або покупця,
- наявності боргів по комунальних послугах, щодо яких не вирішено питання, тощо.
Щоб уникнути таких ситуацій пропонуємо декілька юридичних порад:
- варто заздалегідь погодити всі юридичні умови, додатково перевірти всі документи в нотаріуса, якийбуде посвідчувати угоду купівлі продажу нерухомості;
- вирішувати всі дрібниці до дня підписання угоди купівлі продажу нерухомості;
- консультуватись з юристом з питань купівлі продажу нерухомості.
Немає коментарів:
Дописати коментар